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平成29年1月2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 解答解説 問題44

■問題44
 不動産の売買契約における民法上の留意点に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。


1.売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、その瑕疵について売主に過失がなくても、売主は、原則として、瑕疵担保責任を負わなければならない。

2.売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が瑕疵担保責任に基づく権利を行使して契約を解除する場合、買主は、その瑕疵がある事実を知った時から2年以内に当該権利を行使しなければならない。

3.売買契約締結後、売主の責めに帰すべき事由により引渡しに履行遅滞が生じた場合、買主は、催告なく直ちに契約を解除することができる。

4.売買の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に、水害等の天災により滅失した場合、売主は買主に対して売買代金の請求をすることができない。






























■解答 1
1.正

2.誤
 売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が瑕疵担保責任に基づく権利を行使して契約を解除する場合、買主は、その瑕疵がある事実を知った時から1年以内に当該権利を行使しなければならない。

3.誤
 売買契約締結後、売主の責めに帰すべき事由により引渡しなどの履行遅滞が生じた場合、買主は、相当の期間を定めて催告をし、その期間内に履行がないときは、契約を解除することができる。
 売買契約で定められている債務の履行が不能となった場合、買主は、履行の催告をすることなく当該契約を解除することができる。

4.誤
 売買の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に、水害等の天災により滅失した場合、売主は買主に対して売買代金の請求をすることができる。
 民法534条は任意規定であり、通常の取引では、売買契約書で売主が当該建物を修繕して引き渡すもしくは修繕が困難な場合に買主に契約解除をすることができる特約がある。


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瑕疵担保責任
瑕疵担保責任民法
(570条、(566条)
宅建業法
(40条)
品確法
(95条)
売買契約対象全部宅地建物取引業者は、自ら売主
宅地建物取引業者以外が、買主
新築住宅
瑕疵全部全部住宅の構造耐力上主要な部分
買主の権利行使・損害賠償
・契約の解除
・損害賠償
・契約の解除
・損害賠償
・契約の解除
・瑕疵修補
買主の権利行使期間事実を知った時から1年以内引渡しの日から2年以上となる特約できる。引渡しの日から10年
備考特約で売主責任の免除等ができる。



民法570条
 売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

民法566条
Ⅰ  売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。
 この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
Ⅱ  前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
Ⅲ  前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

宅建業法40条
Ⅰ  宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法 (明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第三項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
Ⅱ  前項の規定に反する特約は、無効とする。

品確法95条
Ⅰ  新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時(当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時)から十年間住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第一項 並びに同法第六百三十四条第一項 及び第二項 前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項 及び第二項 前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項 中「請負人」とあるのは「売主」とする。
Ⅱ  前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。
Ⅲ  第一項の場合における民法第五百六十六条第三項 の規定の適用については、同項 中「前二項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十五条第一項」と、「又は」とあるのは「、瑕疵修補又は」とする。


民法541条
 当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。


民法534条
Ⅰ  特定物に関する物権の設定又は移転を双務契約の目的とした場合において、その物が債務者の責めに帰することができない事由によって滅失し、又は損傷したときは、その滅失又は損傷は、債権者の負担に帰する。
[ 2017年02月15日 23:00 ] カテゴリ:2017年1月2級FP | TB(0) | CM(0)
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