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平成28年5月2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 解答解説 問題43

■問題43
 民法および宅地建物取引業法に基づく不動産の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、特約は考慮しないものとし、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。


1.買主が、売主に解約手付を交付した後、売買代金の一部を支払った場合は、買主の契約の履行の着手に当たるため、売主は、解約手付の倍額を償還することによる契約の解除をすることができない。

2.未成年者(既婚者を除く)が法定代理人の同意を得ずに売買契約を締結した場合、その法定代理人は当該売買契約を取り消すことができる。

3.売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が瑕疵担保責任に基づく権利を行使して損害賠償の請求をする場合、その瑕疵がある事実を知った時から3ヵ月以内にしなければならない。

4.宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して、売買代金の額の2割を超える手付金を受領することはできない。






























■解答 3
1.正

2.正

3.誤
 売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が瑕疵担保責任に基づく権利を行使して損害賠償の請求をする場合、その瑕疵がある事実を知った時から1年以内にしなければならない。

4.正


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民法557条
Ⅰ  買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。


民法5条
Ⅰ  未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。
Ⅱ  前項の規定に反する法律行為は、取り消すことができる。


瑕疵担保責任
瑕疵担保責任民法
(570条、(566条)
宅建業法
(40条)
品確法
(95条)
売買契約対象全部宅地建物取引業者は、自ら売主
宅地建物取引業者以外が、買主
新築住宅
瑕疵全部全部住宅の構造耐力上主要な部分
買主の権利行使・損害賠償
・契約の解除
・損害賠償
・契約の解除
・損害賠償
・契約の解除
・瑕疵修補
買主の権利行使期間事実を知った時から1年以内引渡しの日から2年以上となる特約できる。引渡しの日から10年
備考特約で売主責任の免除等ができる。



民法570条
 売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

民法566条
Ⅰ  売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。
 この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
Ⅱ  前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
Ⅲ  前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

宅建業法40条
Ⅰ  宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法 (明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第三項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
Ⅱ  前項の規定に反する特約は、無効とする。

品確法95条
Ⅰ  新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時(当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時)から十年間住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第一項 並びに同法第六百三十四条第一項 及び第二項 前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項 及び第二項 前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項 中「請負人」とあるのは「売主」とする。
Ⅱ  前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。
Ⅲ  第一項の場合における民法第五百六十六条第三項 の規定の適用については、同項 中「前二項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十五条第一項」と、「又は」とあるのは「、瑕疵修補又は」とする。


宅建業法39条
Ⅰ  宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。
[ 2016年05月23日 09:37 ] カテゴリ:2016年5月2級FP | TB(0) | CM(0)
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